Mietnomaden

Der wirksamste Schutz vor Einmietbetrügern und Mietnomaden ist die Vermietung der Wohnung durch einen erfahrenen Spezialisten. Die vertragsrelevanten Erkundigungen, die wir als Makler vorab über Mietinteressenten einholen, können Vermieter am effektivsten vor Mietnomaden schützen.

Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnung. Professionelle Vermieter können bei der Auswahl und Überprüfung der Mietinteressenten helfen.

Informationen über den Mieter einholen

Bereits vor Abschluß des Mietvertrages holen wir Informationen über den zukünftigen Mieter ein und überprüfen diese. Dies können Auskünfte aus der Schufa sein oder persönliche Angaben des Mieters, die wir mittels eines Fragebogens vom Mieter persönlich erhalten. Besonders sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter.

Wir gehen mit diesen Auskünften natürlich verantwortungsvoll um und vermeiden Mißbrauch bei der Einholung von Auskünften.

Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.

Fälligkeit der ersten Miete und der Kaution vor Übergabe der Mieteinheit

Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung wird bei uns immer für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart. Wird diese erste Miete nicht gezahlt, wird die Wohnung nicht an den neuen Mieter übergeben.

Rechtzeitig abmahnen

Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, daß der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.

Schneller und richtig kündigen

Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter über längere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen. Weitgehend unbekannt ist aber, daß eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muß der Vermieter nicht zwei Monate warten, sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen. Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter

Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden.

Die professionell-gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern. Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen. Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.

Mietkaution gegen Mietnomaden

Gesetzlich geregelt ist, daß die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, daß er keine Barmittel für die Kaution binden muß.

Natürlich achten wir darauf, daß die Kaution wenigstens teilweise vor Übergabe der Wohnung gezahlt worden ist.

Berliner Räumung

Muß eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden. Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden. Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.

Urkundenprozeß

Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundenprozeß eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.

Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern von staatlichen Leistungen

Bei der Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, daß die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Auch die Kaution kann vom Sozialamt übernommen werden. Dies muß vor Abschluß des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.

Räumungsfrist nur bei Zahlung laufenden Miete

Im Räumungsprozeß sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluß des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden. Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.

Quelle: (in Anlehnung an eine Veröffentlichung des IVD, Februar 2010)